Fallas Más Frecuentes en una Vivienda Nueva

Uno de las fallas eléctricas más comunes en propiedades nuevas, corresponde con un 36% a tableros eléctricos con magnetotérmicos o disyuntores mal rotulados, lo que puede ocasionar accidentes en un proceso de mantención, al creer que dicho circuito no está energizado.

Con el 42%,son los errores de conexión de tierra, fase o neutro, producidas en los tableros, cajas de derivación o en los mismos módulos enchufes o puntos de luz, generando una protección a tierra deficiente o polaridades invertidas que, si bien los electrodomésticos funcionarán con normalidad, estos no estarán protegidos correctamente por los disyuntores (diferenciales), los que podrán no responder o bien el tiempo de respuesta es insuficiente.

Por otro lado, con el 20% nos referimos a fallas operativas de fácil solución, como soquetes de iluminación o interruptores sin conectar, enchufes no energizado, etc., lo que evidencia una falla en el control de calidad de las inmobiliarias, donde una simple revisión de encender o apagar una ampolleta, se ha pasado por alto.

Por último, con el 2%, nos referimos a artefactos eléctricos, que presentan desperfecto operativo de fábrica y que, al someterlos a prueba estos hacen disparar los módulos de protección, siendo frecuentes las encimeras eléctricas, hornos eléctricos y los termos acumuladores de agua, con lo que podemos deducir que, no han sido debidamente probados en proceso de control de calidad previo a la entrega del “producto final” por la empresa externa contratada por la inmobiliaria y cuyo certificado de calidad ha emitido.

Es importante considerar que, según el último estudio estadístico de Bomberos, la electricidad es la causa del 40% de los incendios en Chile, por lo que, en la inspección de propiedades nuevas, debe considerarse siempre, como uno de los procesos más importantes y minuciosos de toda revisión, por lo que no basta revisar como lo hacen algunas empresas de inspección, basando su servicio en encender y apagar ampolletas, si los enchufe carga el celular o si responde el diferencial con un “probador de enchufes”. La inspección de las instalación eléctrica es mucho más compleja y requiere de conocimientos profesionales e instrumentos de análisis avanzados, como los analizadores de circuitos que utilizados en Inspect Home en el 100% de nuestras inspecciones.

Los desperfectos en instalaciones hídricas, ya sean de circuito abierto o cerrado, son otro problema bastante habitual en propiedades nuevas en proceso de entrega, siendo con un 63% las filtraciones de flujo abierto, por ejemplo; errores en la instalación de artefactos, siendo estas por tuberías incompatibles, desagües y sifones mal instalados, donde la presencia de humedad, no necesariamente se refleja donde se origina, siendo este el caso de las tinas o plato de ducha, donde la labor investigativa realizada por Inspect Home toma real importancia, gracias a nuestros métodos científicos y el uso de herramientas tecnológicas, nos permite identificar el origen y causa de un desperfecto,  orientando como resultado, una solución efectiva y lo menos invasiva posible.

Por otro lado, tenemos con un 15%, las filtraciones de flujo cerrado, como lo son los sistema de calefacción por losa radiante o radiadores, donde en la inspección o control de calidad, necesariamente debe contemplar más que el uso de una cámara termográfica, considerando que, en el caso de los departamentos, las calderas que tienen como función elevar la temperatura del agua en circulación, generalmente se encuentra apagadas entre primavera y otoño, por lo que basar una verificación exclusivamente en el uso de una cámara termal en pleno verano, es inútil. Siendo totalmente necesario realizar una inspección investigativa como la realizada por Inspect Home, analizando hermeticidad de las líneas de distribución, la presurización del circuito y las lecturas de humead material de los elementos en pisos, cielos y pardes, lugar por donde circulan esta instalación.

Por último, tenemos con un 22%, errores en la instalación de grifería, ya sea por incompatibilidad de los materiales entre cañerías la grifería, adaptaciones de ajuste indebidas o simplemente y más común aún, un apriete deficiente de los conectores, donde él o-ring no realiza un sellado exitoso o en su caso contrario, un apriete excesivo lo ha dañado.

Los cerámicos o porcelanatos soplados, suelen ser un problema bastante común, generando deficiencias en la resistencia material a la compresión por transito normal o compresión ante la caída de objetos, lo que hace sumamente difícil de reclamar posteriormente para efectos de garantía, si bien es demostrable mediante una investigación científica de Inspect Home, quienes no cuentan con una o bien han contratado a una empresa sin esta cualidad, suelen no tener solución parte de la inmobiliaria.

Dentro de los distintos factores que pueden provocar esta patología, es el uso excesivo uso del  sustrato adhesivo para su colocación, ya sea porque es empleado para nivelar los errores de planeidad de la superficie revestida o para dar inclinación en las terrazas. También es importante el factor económico del instalador, quienes suelen remunerarse por los m² instalados y ante la falta de un control de calidad oportuno, suelen generarse estos vicios ocultos en el proceso de construcción. Motivo por el cual, dentro del protocolo de inspección de viviendas nuevas en proceso de entrega o pre entrega, aparte de los métodos estándar de comportamiento acústico, en Inspect Home utilizamos instrumentos de medición de densidades por ultrasonido, permitiendo identificar irregularidades en la homogeneidad del adhesivo, lo que es contrastado con las Especificaciones Técnicas (EETT) de los sustratos disponibles en el mercado, siendo este entre otros, uno de los grandes puntos diferenciadores de la eficacia de Inspect Home en Argentina, Chile, España y Colombia.

Por otro lado, otros factores como, el curado del concreto, la reacción química asociada y los cambios térmicos de una vivienda no habitada, también pueden afectar a la expansión y la contracción de las palmetas, siendo importante que el proyecto y los albañiles, consideren este factor, como uno de los más relevante en la instalación de este tipo de revestimiento, motivo por el cual, los fabricantes de cerámicos, porcelanatos y adhesivos, señalan las cualidades de sus productos, modo de empleo y las precauciones que se deben considerar, aunque muchas veces, son pasadas por alto.

Si consideramos que las ventanas o ventanales son elementos que interactúan con las paredes perimetrales de una vivienda, en su trabajo de protección a los efectos del clima, es el motivo por el cual muchas veces por un error de instalación y no siempre visibles, son responsables del ingreso de humedad que permea las paredes, dañando el material y generando la aparición de moho en el contorno de esta, también pero menos frecuente; cuando existe una mayor capacidad de flujo, es posible incluso visualizar el ingreso de agua desde el exterior. En este punto, dentro de los errores más comunes se encuentran; marcos descuadrados, perfiles mal alineados, los traslapes centrales, impermeabilización entre muros y marcos, la felpa y el sello siliconico.

Dentro de los distintos factores que pueden provocar esta patología, es el uso excesivo uso del  sustrato adhesivo para su colocación, ya sea porque es empleado para nivelar los errores de planeidad de la superficie revestida o para dar inclinación en las terrazas. También es importante el factor económico del instalador, quienes suelen remunerarse por los m² instalados y ante la falta de un control de calidad oportuno, suelen generarse estos vicios ocultos en el proceso de construcción. Motivo por el cual, dentro del protocolo de inspección de viviendas nuevas en proceso de entrega o pre entrega, aparte de los métodos estándar de comportamiento acústico, en Inspect Home utilizamos instrumentos de medición de densidades por ultrasonido, permitiendo identificar irregularidades en la homogeneidad del adhesivo, lo que es contrastado con las Especificaciones Técnicas (EETT) de los sustratos disponibles en el mercado, siendo este entre otros, uno de los grandes puntos diferenciadores de la eficacia de Inspect Home en Argentina, Chile, España y Colombia.

No obstante, dentro de los factores que pueden generar la aparición de humedad en el interior y que son importantes de considerar en la revisión de una vivienda, es el coeficiente térmico de los elementos que constituyen una ventana, la hermeticidad y la capacidad que tiene la vivienda para renovar el aire interior por aire fresco del exterior (respirar), siendo el “exceso de hermeticidad”, un factor muy común en la generación de humedad por condensación, considerando que el 80% de la humedad al interior de una vivienda es generada por el cuerpo humano, las instalaciones sanitarias y los electrodomésticos que dentro de un funcionamiento natural, emiten vapores.

Es por lo anterior que, la impermeabilización, la hermeticidad y la ventilación, se encuentra entre los problemas más comunes en una casa o departamento nuevo, donde se estima que puede afectar al 20% de las propiedades recién construidas, incrementándose a un 70% de las viviendas, cuyas ventanas tienen orientación sur o sur poniente, donde el flujo de aire del exterior, en vez de extraer humedad de la vivienda, las empuja al interior, siendo posible detectar humedad y moho en recintos totalmente opuestos al punto de ingreso, por lo que realizar una inspección investigativa, como la realizada por Inspect Home, empleando métodos científicos en sus análisis, es posible identificar fallas constructivas que requieren atención por garantía o comportamientos desfavorables según ubicación y orientación geográfica para su prevención.

Estos análisis, nos permiten comprender todos los factores que intervienen en la humedad dentro de un vivienda, donde por ejemplo la orientación geográfica, puede ser la diferencia entre ducharse con la ventana abierta o cerrada, donde y en que dirección se instala una estufa, que ventana se abre y cual se cierra para ventilar correctamente.

Este problema se encuentra presente casi en el 70% de los proyectos habitacionales en venta, donde en el 100% de los revestimientos de alfombra, corresponde a un desperfecto en la nivelación de la losa, toda vez que la alfombra en su adherencia, copia este nivel; por otra parte, en el caso de los revestimientos flotantes es importante contar con una revisión experta, dado que, al ser un elemento rígido no adherido, no siempre manifiesta un desnivel visible, siendo el experto que, mediante técnicas de inspección desarrolladas por Inspect Home, permiten identificar desniveles bajo el revestimiento flotante.

No identificarlo a tiempo, puede ocasionar que, al momento incorporar el peso de los muebles como comedor, sofá, etc., estos no queden bien asentados, generando que cojeen en uno de sus extremos, debiendo utilizar cuñas para mantenerlos a nivel “de piso”, pero no a nivel espacial.

Cuando un mueble que cojeaba en una vivienda nueva deja de cojear, no es porque el piso se ha nivelado, si no más bien, producto de su peso natural y a la necesidad de apoyar todos sus puntos de soporte (patas), este se ha descuadrado, copiando el desnivel de la base que lo sostiene.

Un desperfecto de mobiliario incluido en una vivienda nueva, es más común de lo que uno desearía ver, encontrándose en el 100% de las inspecciones realizadas por Inspect Home, estas falencias se encuentran en tornillos faltantes en bisagras, puertas mal alineadas, bandejas desniveladas, utilización de piezas inadecuadas como elemento de soporte, cambio en la calidad de los materiales empleados, cortes defectuosos que generan dimensiones insuficientes en barras de colgar y bandejas, cajones o cuerpos móviles que topan con otros elementos. Algo tan visible que es imposible no molestarse, más aún cuando existen inmobiliarias que han derivado el control de calidad a empresas externas, quienes, a la vez, emiten un certificado de calidad.

Por este motivo es que en Inspect Home Argentina, estamos comprometidos en mantener siempre un protocolo de mejora constante, en técnicas de inspección e investigación, innovando en la implementación de tecnología aplicable, como la mantención de nuestro compromiso de no tener nunca, relación comercial con constructoras e inmobiliarias que puedan alterar el objetivo de la inspección, la efectividad en el control de calidad y las tolerancias empleadas.

Los cristales rayados o picados en una vivienda nueva, son un problema que se presenta alrededor del 55% de las viviendas inspeccionadas por Inspect Home en todo Argentina, afectando tanto el aspecto visual de tu casa, departamento o oficina.

Las causas más frecuentes de los cristales rayados, son el transporte y la instalación, donde la protección del cristal es de suma importancia, pero nuevamente el factor tiempo en el proceso de construcción genera estragos, en cuanto a los cristales picados, las causas más habituales son procedimientos de construcción o accidentes en otros elementos cercanos, que lanzan proyectiles al cristal, por ejemplo; soldadura de barandillas y corte de cerámicos en los departamentos, corte de pasto o malezas en las casas.

Estos dos puntos como lo son los techos o tejados y las terrazas o balcones, son dos ítems sumamente importantes a revisar en el proceso de entrega de una propiedad nueva,  más aun considerando que, cuando estos desperfectos son detectados visualmente por el propietario de la vivienda, el daño ya es importante y generará sin duda un gastos elevado, ejemplo de esto es que, en el caso de la cubierta de techo o tejado de una casa nueva, este es visible en forma de gotera y moho en los cielos, cuando ya ha saturado todos los elementos permeables que le componen y en el caso de la terraza de un departamento nuevo, este es visible por el propietario del piso inferior, a quien se le deberán realizar las reparaciones e indemnizaciones que tengan lugar por daños a terceros.

Adicionalmente en las terrazas, es necesario considerar en el proceso de revisión o control de calidad, la impermeabilización, la adherencia de sus revestimientos, el manejo de las aguas mediante el sistema de drenaje y las pendientes, ya que ha sido muy habitual tanto en los departamentos como en las casas, detectar errores de ejecución sobre todo en las pendientes de escurrimiento, las que, en vez de ir al despiche o jardín, fluyen en dirección a la vivienda, ingresando principalmente por debajo del ventanal cuyos sellos requieren una mantención periódica.

Es por este motivo que las inspecciones de propiedades que realizamos en Inspect Home, consideran la revisión de techos con un dispositivo Drone certificado y provisto con cámaras de alta resolución, lo que es operado por un Inspector de Viviendas con licencia para utilizarlo de forma segura, efectiva y en cumplimiento con las regulaciones de la Administración Nacional de Aviación Civil.

Es habitual ver que el papel mural se encuentre dañado, parchado e incluso pintado con el objetivo de ocultar un daño previo, como también identificar cajas de distribución eléctricas sin terminar porque el papel ha pasado sobre él, sin que el electricista instalador se percatara, en todos estos casos, la reparación puede generar un gasto importante, dado que el papel mural contiene pigmento que va decolorando tanto en su proceso de fabricación, como por el tiempo transcurrido desde su instalación, lo que implicará reemplazar el 100% de la pared.

Este tipo de desperfecto si no se detecta a tiempo y antes de la recepción de la vivienda, será más difícil demostrar que el daño, no ha sido ocasionado por el propietario de forma posterior a la recepción y en los casos exitosos, sustituirlo requerirá una nueva preparación de muros cuyo proceso de lijado, cubrirá todo lo que en el recinto se encuentre presente, con un fino polvillo que, aunque generemos la protección mediante mantas o mangas plásticas, lo invadirá todo.

A nuestro parecer, este es uno de los recintos que más desperfectos presenta, los más habituales son; el mobiliario tanto en sus gabinetes, cuerpos y cajones; la grifería, su conexión y sistema de desagüe;  pero sin duda, uno de los más preocupantes y que suelen pasar, es la instalación de los artefactos eléctricos y gases combustible, por ejemplo: la distancia entre la encimera y la campana, donde si bien puede cumplir la norma, suelen no cumplir las especificaciones técnicas de instalación señaladas por el fabricante, el cual dada la capacidad radiante en el caso de las encimeras eléctricas o las llamas en las encimeras a gas, estas suelen ser mucho más restrictivas por el riesgo que genera dentro del uso normal, donde al incumplir las distancias mínimas entre estos artefactos, la encimera podría encender las grasas capturadas por la campana, derivando en un accidente con fuego y combustible suficiente para desarrollar un incendio.

Por este motivo, es que dentro de los profesionales que forma nuestro Departamento de Estudio y Análisis técnico, el cual se encarga de emitir los informes de inspección, contamos con un Perito Judicial en Investigación de Incendio y explosiones, quien junto al resto de profesionales, analiza uno a uno cada registro, especificación técnica y tipología de la vivienda, asegurando que esta sea recepcionada sin incumplimientos e irregularidades que pongan en riesgo a su familia, la vivienda e inversión.

Al momento de recepcionar una vivienda nueva o evaluar la compra de una propiedad usada, es indispensable contar con la asesoría de una empresa especializada, cuyos profesionales sean expertos en inspección e investigación de forma autónoma, que no dependan de una app con observaciones pre establecidas, permitiendo actuar como lo requiere una vivienda única, con hallazgos únicos, que requiere de investigación y registros únicos.

Por este motivo, en Inspect Home Argentina, nunca te ofrecemos un informe en 24 horas, pues al igual que en la construcción de una vivienda, el factor tiempo, no es compatible con la calidad, debiendo respetarse los tiempos suficientes para inspeccionar e investigar de forma exhaustiva, analizar registros obtenidos y cotejarlos con las leyes y ordenanzas, normas y especificaciones técnicas aplicables, junto con las terminaciones y sus tolerancias.